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按套内面积交易到底会不会影响房价?起草单位称旨在解决这个问题
阅读 2019/2/25 11:06:12来源:m5彩票在线 作者:牛海滨

    [摘要]起草规范单位有关负责人亦强调,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。

    近日,由住房和城乡建设部公开征求意见的《住宅项目规范》38项住房和城乡建设领域工程规范,引发社会对“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的话题广泛讨论。正当各方对国家或取消公摊面积交易标准的政策走向满怀期待时,随即有媒体发声称,这次公开征求意见的只是一套建筑行业的技术标准,目的是规范建筑企业的建设行业,而房地产商的销售行业应由另外标准来规范,说国家要取消公摊面积计算标准实为误读。

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    ●该规范起草单位、中国建筑科学研究院有关负责人:

    对标国际通行做法解决住户使用面积不透明问题

    正当各种观点甚嚣尘上时,自称2016年受住房和城乡建设部委托、牵头起草这份《住宅项目规范》的中国建筑科学研究院有限公司有关负责人,2月24日接受新华社记者采访时指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

    由于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的新规,直指当前楼市交易痛点,南方+记者当日采访的多位专家对国家出台相关规定的背景和意义进行了激烈讨论。有专家指出,社会对公摊建筑面积交易标准诟病已久,媒体上已组织过多轮讨论,由于《住宅项目规范》当前只是一份征求意见稿,社会各界对国家未来政策走向进行畅想并无问题,国家推动相关政策改变的做法,既有利于与国际接轨和规范市场,也有利于响应民生和保护消费者权益,这个方向没有错。

    上述有关负责人亦强调,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

    ●暨南大学经济与社会研究院副院长张思思:

    保护消费者权益与国际接轨,对房价或影响不大

    暨南大学经济与社会研究院副院长、政策研究中心执行主任张思思认为,推行销售房屋按套内面积计算的政策,有利于保护消费者的权益及与国际接轨,对房价亦不会造成大的影响。

    从保护消费者权益的角度来看,该做法能有效地减少房地产交易的纠纷,减少开发商“偷面积”的不正当行为,进一步规范房地产市场。公摊面积的计算缺乏统一的标准,在测量上也不具有独立性。比如之前少数开发商会把独立使用的地下室、车库,法律明文规定不算公摊的为多栋服务的警卫室、管理用房等都计入公摊面积中,购房者很难察觉。

    销售房屋按套内面积销售是国际通行惯例,在国内也有少数城市已开始执行。比如重庆自2002年起已执行按套内面积计价。顺德自2014年起采用建筑面积、套内面积计价“双轨并行”的方式。我国现有的计价模式源于香港,但香港也已在2013年取消了公摊面积的算法,按实用面积计价。

    张思思认为,就算出台销售房屋按套内面积的政策,也不会导致房价的大幅波动,因为住房供给和需求并未发生根本性改变。但由于计价方式的变化导致每平方米单价的突然上涨有可能影响部分购房者的心理,觉得房子更贵,短期内延迟买房的决策。

    此外,在《住宅项目规范》中提出,新建住宅要全装修交付,这项政策可能会对房价有一定的影响。毛坯房的供给减少,精装房供给增多。全装修对购房者来说固然更加便利,但装修质量等不可控的因素增加,减少了个性化的空间。

    ●广东省政策研究中心主任陈洋博士:

    有利于价格和价值统一,剑指公摊面积测算猫腻

    陈洋博士认为,“公摊面积”和“套内面积”其实不能截然分开,房价里既包含了套内面积的使用价值,也同样包含了公摊面积带来的增值,即使只按套内面积计价,开发商依然会把他们在公共部分的付出打到套内的均价里去。不过按套内面积计价最大的好处是有利于规范,让价格更透明,套内面积居民可以实际测量,开发商不方便动手脚;而公摊部分不能简单的用面积来计价,而是要用真实可见的环境营造来凸显价值,吸引客户,这有利于价格和价值的统一。

    不过,他认为,目前这项新规只是出现在征求意见稿里边,并不能真正指导商品住房交易,接下来还要与现行的规范性文件相衔接,如果将来国家要明确以套内面积交易,那商品房销售管理办法也要调整,整个流程下来还需要较长时间。近日这项新规引发媒体热烈讨论,是源于大众普遍对公摊面积的长期质疑,跟之前所谓“取消预售制”一样,即使只是一个研究报告,也会当成一个重大公共话题拿出来讨论。但不管怎样,这始终只是个假设性话题,所以是不是真的要取消并不重要,大家关心是如果取消了,接下来会发生什么。这样看来,不存在什么“误读”,大家只是在讨论而已。

    那么,按套内面积交易的新规会导致房价上涨吗?陈洋认为,如果新规在短期内实行,那么对购房者的心理预期确实可能造成一定影响,因为大家或许搞不清为什么售方标价会突然增加。但考虑到这个规定现在还只是在征求意见,并不会突然颁布,未来会有一个比较长的适应期,老百姓会慢慢接受套内均价的概念。所以他觉得应该把时间因素放进去考虑。公摊建筑面积计价的标准一直是公开的,大家都知道自己的房价算进了公摊面积。现在如果规定不算公摊,并不意味着开发商还要按原来的价格却只能卖更少的面积,因而政策导致价格下降的可能不大,逻辑不通。所谓更透明,是指开发商原来在公摊面积测算上的猫腻行不通了,但如果是将公摊完全排出计价面积,那开发商一定会提高房屋单价的。

    ●暨南大学经济与社会研究院副教授史炜:

    以按套内使用面积计算为契机,明晰公共区域的权属

    每一个销售房屋都有或多或少属产权人共有的区域,即公摊面积,比如电梯、楼道、公共门厅、设备间等。当前除个别城市外,房屋买卖是按建筑面积计算单价,再依据分摊系数得到每套房屋的套内建筑面积。由于不同房型、楼高的小区的分摊系数一般不同,再加上分摊系数一般不会显著地出现在房屋销售的广告中,导致按建筑面积计算的单价不能直接与实际使用面积的单价相对应。史炜认为,此政策有望使得住宅的使用成本更透明,规范交易行为、减少因公摊面积产生的纠纷。

    公摊面积虽然不在个人房屋内,但这些公共区域的功能与每个业主都相关。宽敞的门厅、充足的电梯等配套设施可以提高居住品质。随着社会老龄化,一些不可或缺的无障碍设施可能也需要更多的公摊面积。这些公共区域的配置不只是居民购房时要考虑的附带成本,本身也是居住品质的决定因素之一,也不应弱化。希望政策鼓励房屋卖家明确公共区域及配套设施的权属,比如是属于全楼业主还是部分业主共享,以保护购房者的权益。

    

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